Choc d'héritage 2040 : 9 000 milliards d'euros vont être transmis quelle incidence sur les prix de l'immobilier à Riom et dans le Puy-de-Dôme ?

On en parle peu localement, et pourtant le phénomène va bouleverser le marché immobilier de Riom, d'Ennezat, de Saint-Bonnet-près-Riom, de Châtel-Guyon et de tout le Puy-de-Dôme dans les quinze prochaines années. La Chambre des notaires de Paris vient de publier son Livre blanc « Horizon 2040 », et les chiffres donnent le vertige : près de 9 000 milliards d'euros de patrimoine vont être transmis d'ici 2040.

Une vague patrimoniale historique, largement adossée à l'immobilier. Mais surtout et c'est la question que tout le monde se pose en silence : quel sera l'impact concret sur les prix à Riom et dans le Puy-de-Dôme ?

En tant que conseiller mandataire Capifrance sur le secteur de Riom, Ennezat, Saint-Bonnet-près-Riom et Clermont-Ferrand, je vois déjà les premiers signaux sur le terrain. Voici une analyse complète et locale de ce que ce choc d'héritage va changer pour les propriétaires et les acheteurs du Puy-de-Dôme.

Un transfert de richesse sans précédent dans l'histoire française

Les chiffres avancés par les notaires sont à la mesure de l'enjeu. Le montant annuel des successions est estimé actuellement entre 300 et 400 milliards d'euros et pourrait atteindre 600 milliards avec les quelque 9 000 milliards d'euros de patrimoine qui vont être transmis entre 2025 et 2040.

Pourquoi maintenant ? Le phénomène s'explique par la disparition attendue des enfants du « baby-boom », une génération qui possède une grande partie des 15 000 milliards d'euros constituant le patrimoine total des Français, dont la valeur a fortement augmenté ces dernières décennies sous l'effet notamment de la hausse des prix de l'immobilier.

Pour mesurer l'ampleur historique du mouvement, un chiffre suffit : France Stratégie estime que près de 60 % du patrimoine total des ménages provient de l'héritage actuellement. Contre seulement 35 % au début des années 1970. Autrement dit : on hérite désormais bien plus qu'on ne crée de patrimoine par son travail. Et l'essentiel de cette richesse, c'est de la pierre.

Un autre chiffre éclaire la profondeur du phénomène : le flux successoral annuel pourrait dépasser 677 milliards d'euros en 2040, faisant passer la part des transmissions dans l'économie française de 16 % à plus de 20 % du PIB. Ce mouvement est structurel, inévitable, et il va toucher de plein fouet le marché immobilier local.

Pourquoi Riom et le Puy-de-Dôme seront particulièrement concernés

Le secteur de Riom et de la Limagne coche toutes les cases pour être l'un des territoires les plus impactés par ce choc d'héritage dans le département. Trois raisons majeures :

1. Un patrimoine immobilier ancien, familial et profondément enraciné

Maisons bourgeoises en lave noire du centre de Riom, fermettes de la plaine de la Limagne, demeures en pierre de Châtel-Guyon et de Volvic, maisons de bourg à Ennezat, Saint-Bonnet-près-Riom ou Mozac… Une grande partie de ce bâti est détenu depuis plusieurs décennies par des propriétaires aujourd'hui septuagénaires ou octogénaires. Ce patrimoine, transmis de génération en génération, va massivement changer de mains d'ici 2040. Riom dispose d'un parc équilibré entre 50,8 % d'appartements et 49,2 % de maisons, dont une proportion significative date des années 1950 à 1980, et présente donc des enjeux énergétiques majeurs au moment de la vente successorale.

2. Une valorisation immobilière significative sur vingt ans

Les propriétaires riomois et auvergnats qui détiennent leur bien depuis vingt ou trente ans ont vu leur patrimoine se valoriser de manière considérable. Les prix à Riom ont progressé de +21,5 % entre 2018 et 2025, et sur douze ans, le prix au mètre carré a enregistré une augmentation de +18,8 % pour les maisons et de +21,7 % pour les appartements. Des patrimoines familiaux acquis dans les années 1980 ou 1990 ont parfois doublé de valeur en euros courants. Ce sont ces biens-là qui vont arriver sur le marché par voie successorale.

3. Une démographie rurale et périurbaine en transition

Si Riom centre rajeunit et attire des actifs clermontois, de nombreuses communes périphériques du Puy-de-Dôme — Ennezat, Saint-Bonnet-près-Riom, Gerzat, Mozac, les villages de la Limagne comptent une proportion importante de propriétaires âgés, installés depuis quarante ou cinquante ans dans la même maison. Par ailleurs, plus de 6 ménages sur 10 qui héritent ont aujourd'hui plus de 60 ans. Ce sont souvent des héritiers déjà propriétaires, dont le premier réflexe sera de vendre le bien reçu plutôt que de le conserver. Concrètement, sur les dix prochaines années, des centaines de biens du secteur de Riom et du Puy-de-Dôme vont changer de mains par succession.

Quelle incidence sur les prix immobiliers à Riom et dans le Puy-de-Dôme ?

C'est LA question centrale. Et la réponse est plus nuancée qu'on ne le croit : les prix ne vont pas s'effondrer uniformément. Ils vont se polariser.

Le mécanisme économique : un afflux d'offre face à une demande sélective

La loi du marché est simple : quand l'offre augmente plus vite que la demande, les prix se tassent. Or la situation à venir sur le secteur de Riom est la suivante :

L'offre va augmenter significativement : des centaines de biens hérités vont arriver sur le marché riomois et puy-dômois entre 2026 et 2040, notamment dans les communes rurales et périurbaines.
La demande reste solide (proximité de Clermont-Ferrand, attractivité de la Limagne, prix encore accessibles), MAIS elle est de plus en plus sélective : les acheteurs de 2026 ne veulent plus tout, à n'importe quel prix. Ils exigent un DPE performant, un état général satisfaisant, et une localisation cohérente avec leur mode de vie.

Résultat : un marché qui va se segmenter entre biens très recherchés et biens en surstockage.

L'effet « marché à deux vitesses » : le scénario le plus probable pour le Puy-de-Dôme

Catégorie 1 — les biens « premium » (DPE A à C, rénovés, bien situés à Riom ou en première couronne)
Ces biens vont continuer à s'apprécier, voire voir leur prix accélérer. Ils deviennent rares face à une demande d'acquéreurs clermontois et locaux en quête de tranquillité immédiate, sans travaux à gérer. Sur le secteur de Riom, un bien DPE B bien positionné près du centre historique reste une valeur sûre à l'horizon 2030. Prévision : +1 à +3 % par an sur 2026-2030.

Catégorie 2 — les biens « standards » (DPE D-E, état correct, à rafraîchir)
Marché stable à Riom et dans l'agglomération, mais avec des délais de vente qui s'allongent progressivement. La marge de négociation acheteur va passer de -5 % à -8 ou -10 % sur ce type de bien. Prévision : stagnation des prix, légère érosion possible.

Catégorie 3 — les biens « à risque » (DPE F-G, gros travaux, indivisions multiples)
Ce sont eux qui vont subir le choc le plus brutal. À Riom comme partout en France, les logements classés G sont interdits à la location depuis 2025, et les logements classés F le seront à partir de 2028. Cette double pression décote acheteur et interdiction locative pèse lourdement sur la valeur des passoires thermiques héritées. Quand trois ou quatre héritiers veulent vendre rapidement une vieille maison riomoise à rénover, ils acceptent des décotes massives. Prévision : -10 à -25 % de décote moyenne d'ici 2030.

Ces décotes sont déjà visibles sur le terrain à Riom

Sur les dossiers traités sur le secteur de Riom et ses environs, le phénomène est déjà observable : une maison héritée en centre de Riom, proposée à 280 000 €, se vend après plusieurs mois à 240 000 € faute d'acquéreur au prix initial. Une fermette de la Limagne en indivision entre trois héritiers accepte une décote de 30 000 à 40 000 € pour débloquer la situation. Une maison des années 1960 classée F à Saint-Bonnet-près-Riom ne trouve acquéreur qu'après deux baisses de prix successives. La règle d'or reste la même : plus une succession traîne, plus le bien décote. Les indivisions longues (cinq ans et plus) coûtent en moyenne 15 à 20 % de la valeur du bien entre charges non assumées, dégradations progressives et perte de fraîcheur commerciale sur le marché.

Les zones du Puy-de-Dôme les plus exposées au choc d'héritage

Toutes les communes ne vont pas réagir de la même manière. Voici mon analyse par secteur :

Zones résilientes — prix soutenus

Riom centre et quartiers historiques : demande soutenue des acquéreurs clermontois, patrimoine architectural exceptionnel (hôtels particuliers, façades en lave noire), prix de référence autour de 2 246 €/m² pour les maisons, avec un ancrage fort et une rareté qui protège les valeurs.
Châtel-Guyon, Mozac, Gerzat : communes de première couronne très recherchées, bien desservies, qui captent la demande débordante de Clermont-Ferrand.
Ennezat et la plaine de la Limagne : attractivité croissante des familles, cadre de vie préservé, prix encore accessibles qui maintiennent une demande solide.

Zones sous pression — offre successorale qui va s'accumuler

Villages ruraux excentrés sans services à moins de 5 km : maisons isolées, sans commerces ni transports, dont la valeur dépend entièrement de l'état du bien et de la performance énergétique.
Biens en lave noire très anciens (antérieurs à 1945) sans rénovation : murs épais mais souvent classés F ou G, travaux de rénovation lourds à chiffrer, qui découragent les acquéreurs primo-accédants.
Propriétés en indivision bloquée depuis plusieurs années, souvent dégradées, dont la valeur chute à mesure que les conflits entre héritiers s'éternisent.

Calendrier : à quel rythme va se produire ce choc sur le marché riomois ?

L'effet ne sera pas instantané. Voici mon analyse en trois phases pour le secteur de Riom et du Puy-de-Dôme :

2026-2028 — phase de signaux faibles : premières décotes visibles sur les passoires thermiques, allongement progressif des délais de vente sur les biens héritée sans travaux. Les biens premium continuent de se valoriser normalement.
2029-2033 — phase d'accélération : pic des successions des baby-boomers nés entre 1946 et 1955. L'écart de valeur entre biens premium et biens « à risque » se creuse nettement. C'est la période-clé pour anticiper, rénover ou vendre au bon moment.
2034-2040 — phase de rééquilibrage : le parc immobilier se modernise par rénovations et reconstructions, le marché riomois trouve un nouvel équilibre à des niveaux de qualité énergétique globalement supérieurs.

Trois scénarios chiffrés pour une maison type à Riom (120 m²)

Prenons une maison de 120 m² à Riom. Avec un prix moyen autour de 2 246 €/m² pour les maisons, sa valeur actuelle est d'environ 270 000 €.

Maison rénovée DPE B, bien placée près du centre de Riom → +8 à +12 % → valeur estimée 2030 : 290 000 à 300 000 €
Maison standard DPE D, état correct, secteur périurbain → 0 à -3 % → valeur estimée 2030 : 260 000 à 270 000 €
Maison à rénover DPE F-G, héritée en indivision → -15 à -25 % → valeur estimée 2030 : 200 000 à 230 000 €

Conclusion : l'écart entre un « bon » et un « mauvais » bien riomois peut atteindre 80 000 à 100 000 € à l'horizon 2030. La rénovation énergétique et l'anticipation successorale deviennent les vrais leviers de valeur patrimoniale.

Le vrai défi : des successions de plus en plus complexes dans le Puy-de-Dôme

Selon les notaires de Paris dans leur Livre blanc de mai 2026, 50 % des successions ne sont plus « classiques » aujourd'hui. Et cela va devenir la norme. Plusieurs situations complexes se multiplient déjà sur le marché riomois :

Les indivisions bloquées : trois ou quatre héritiers, une vieille maison familiale à Ennezat ou à Saint-Bonnet-près-Riom, des avis divergents. Le bien reste vide, se dégrade, perd 10 à 20 % de sa valeur en cinq ans. En France, 3,1 millions de logements sont vacants selon l'INSEE, et une partie d'entre eux restent bloqués en raison de successions non réglées. Une loi de simplification de l'indivision a été adoptée en mars 2025, mais les situations complexes restent fréquentes.
Les familles recomposées : demi-frères, demi-sœurs, conjoint survivant, enfants de plusieurs unions. La complexité juridique et émotionnelle est considérable et allonge les délais de décision au détriment de la valeur du bien.
Les héritiers éloignés : un héritier à Paris, un autre à Lyon, un troisième à l'étranger. Gérer la vente d'une maison à Riom depuis l'autre bout de la France nécessite un accompagnement local rigoureux et réactif.
Les biens énergivores en double peine : décote acheteur à l'achat et interdiction progressive de location pour les DPE F et G. Une maison riomoise classée G héritée en 2027 ne pourra plus être louée, ce qui réduit considérablement le nombre d'acquéreurs potentiels et pèse directement sur le prix de vente.

Anticiper plutôt que subir : 5 conseils pour les propriétaires du secteur de Riom

1. Faire estimer son bien aujourd'hui, pas demain

Connaître la valeur réelle de sa maison à Riom, Ennezat, Saint-Bonnet-près-Riom ou Châtel-Guyon, c'est la base de toute stratégie patrimoniale. Une estimation juste permet de prendre des décisions éclairées : vendre maintenant, rénover avant de mettre en vente, ou organiser une donation anticipée.

2. Étudier les donations anticipées

Le choc d'héritage a déjà commencé. « On est déjà dans une accélération du processus de transmission, poussé aussi par des incertitudes fiscales », observe Sophie Thibert-Belaman, première vice-présidente de la Chambre des notaires de Paris. Donner de son vivant, en pleine propriété ou en démembrement, allège considérablement la fiscalité et évite les blocages successoraux. Une consultation chez le notaire s'impose pour étudier les options disponibles.

3. Envisager le viager pour les propriétaires âgés

Le viager occupé permet de rester dans son logement à Riom ou dans le Puy-de-Dôme tout en débloquant un capital immédiat. Une solution encore méconnue dans notre région, mais qui séduit de plus en plus de propriétaires souhaitant profiter de leur patrimoine de leur vivant sans quitter leur maison.

4. Anticiper la rénovation énergétique avant la vente

C'est le levier de valorisation le plus puissant sur les dix prochaines années dans le Puy-de-Dôme. Passer d'un DPE F à un DPE C sur une maison riomoise de 120 m² peut représenter 40 000 à 60 000 € de valeur supplémentaire au moment de la vente, pour un coût de travaux partiellement financé par les aides MaPrimeRénov' et les Certificats d'Économie d'Énergie (CEE), toujours accessibles en 2026. La réforme DPE 2026 bénéficie par ailleurs aux logements chauffés à l'électricité, le coefficient de conversion passant de 2,3 à 1,9 depuis le 1er janvier 2026, ce qui améliore mécaniquement la note de nombreux biens du parc riomois.

5. Parler en famille, sans tabou

La plus grande source de conflits successoraux dans le Puy-de-Dôme, c'est le non-dit. Réunir ses enfants autour d'un projet patrimonial clair et partagé évite 80 % des blocages futurs. Un bien dont le sort est décidé sereinement, du vivant des parents, conserve sa valeur et se vend dans de meilleures conditions.

Héritiers d'un bien à Riom ou dans le Puy-de-Dôme : par où commencer ?

Si vous venez de recevoir en héritage une maison, un appartement ou un terrain sur le secteur de Riom, d'Ennezat, de Saint-Bonnet-près-Riom ou de Clermont-Ferrand :

Faites évaluer le bien par un professionnel local (les micro-marchés diffèrent sensiblement : Riom centre ≠ Saint-Bonnet-près-Riom ≠ Ennezat ≠ Châtel-Guyon)
Demandez un DPE à jour si celui du défunt date de plus de dix ans ou a été réalisé avant juillet 2021
Identifiez les diagnostics obligatoires pour une vente dans le Puy-de-Dôme
Clarifiez la situation cadastrale et urbanistique du bien (servitudes, droits de passage, PLU communal)
Choisissez entre vente, location ou conservation en connaissance de cause et en accord avec les cohéritiers

L'erreur la plus fréquente ? Attendre. Un bien hérité qui reste vide à Riom ou dans ses environs perd de la valeur, génère des charges (taxe foncière, assurance, entretien), et complique la décision familiale au fil des mois.

Conclusion : le Puy-de-Dôme à l'heure des choix patrimoniaux

Le « choc d'héritage » n'est pas une menace pour le marché riomois c'est une transformation profonde. Le marché de Riom et du Puy-de-Dôme ne va pas s'effondrer : il va se polariser. Les biens préparés, rénovés, bien situés vont gagner en valeur. Les biens négligés, énergivores ou bloqués en indivision vont perdre 15 à 25 % de leur prix à l'horizon 2030.

La différence se joue maintenant. Anticiper aujourd'hui, c'est sécuriser 50 000 à 100 000 € de valeur sur sa maison dans le Puy-de-Dôme d'ici 2030.

Vous êtes propriétaire à Riom, Ennezat, Saint-Bonnet-près-Riom ou dans l'agglomération clermontoise et souhaitez anticiper la transmission de votre bien ? Vous venez d'hériter d'une maison dans le Puy-de-Dôme et cherchez un conseil local personnalisé et confidentiel ?

Fabrice Carrasco
Conseiller immobilier Capifrance dans le Puy-de-Dôme
📍 Riom, Saint-Bonnet-près-Riom, Ennezat, Clermont-Ferrand et tout le 63
📞 07 49 99 96 77
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Sources : Livre blanc « Compagnie des Notaires de Paris – Horizon 2040 » (mai 2026), Chambre des notaires de Paris, MeilleursAgents, RealAdvisor, INSEE, EDL Diagnostic, Hagnere Patrimoine.