Viager et démembrement à Riom : comprendre avant de choisir

Viager et démembrement de propriété à Riom : le guide pour comprendre avant de décider

En bref : Le viager est une vente immobilière dans laquelle le vendeur reçoit un capital à la signature (le bouquet) et une rente versée à vie, souvent en continuant d'habiter son logement. Le démembrement sépare la propriété d'un bien en deux droits : l'usufruit (utiliser le bien ou en percevoir les revenus) et la nue-propriété (en être propriétaire sans pouvoir l'occuper tant que l'usufruit dure). Fabrice Carrasco, conseiller immobilier Capifrance et coach en immobilier à Riom (63200), explique ici ces deux solutions simplement, pour aider chaque propriétaire à décider en connaissance de cause avec son notaire.

Rester chez soi tout en disposant d'un capital, compléter sa retraite, préparer une transmission : de plus en plus de propriétaires s'intéressent au viager et à la vente en nue-propriété. Ces solutions sont encadrées par la loi, signées devant notaire et très personnelles. Bien les comprendre est la première étape pour choisir sereinement.

Le viager : le principe en quelques minutes

Les deux parties : crédirentier et débirentier

Le vendeur s'appelle le crédirentier : c'est lui qui reçoit la rente. L'acquéreur s'appelle le débirentier : c'est lui qui la verse. L'acte est signé devant notaire.

Bouquet et rente viagère

Le prix se compose généralement de deux éléments : un bouquet, somme versée à la signature, et une rente viagère versée régulièrement jusqu'au décès du vendeur. La répartition entre les deux se négocie. La rente peut être indexée : cette clause protège son pouvoir d'achat dans le temps.

Viager occupé ou viager libre

En viager occupé, le vendeur reste dans son logement, grâce à un droit d'usage et d'habitation ou à un usufruit : le prix tient compte de cette occupation. En viager libre, l'acquéreur peut occuper ou louer le bien dès la vente. Le viager occupé est le plus courant.

Le démembrement de propriété : usufruit et nue-propriété

Qui possède quoi ?

Le démembrement divise la propriété en deux droits. L'usufruitier peut habiter le bien ou le louer et en percevoir les loyers. Le nu-propriétaire détient la propriété du bien, mais ne peut l'utiliser tant que l'usufruit dure.

Qui paie quoi ?

En règle générale, l'usufruitier supporte l'entretien courant et la taxe foncière. Le nu-propriétaire prend en charge les grosses réparations, comme la toiture ou les murs porteurs. Ces règles peuvent être précisées dans l'acte : on les vérifie avec le notaire.

Que se passe-t-il à la fin de l'usufruit ?

À la fin de l'usufruit, en général au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété du bien, sans démarche supplémentaire de transmission.

Viager ou vente en nue-propriété : quelle différence ?

Les deux solutions permettent de céder son bien tout en continuant à l'habiter. Elles diffèrent surtout par la forme du prix et par ce que reçoit l'acquéreur.

À qui s'adressent ces solutions ?

• Aux propriétaires qui souhaitent rester chez eux tout en disposant d'un capital ou d'un complément de revenus,
• Aux familles qui préparent la suite d'un patrimoine et souhaitent comprendre toutes les options,
• Aux acquéreurs qui investissent dans la durée, avec un bien acquis à un prix décoté.

Les points d'attention avant de s'engager

Ces opérations sont durables et personnelles. Cinq points méritent une attention particulière :

• La valeur du bien occupé : elle se calcule selon l'âge du vendeur, la valeur locative et le type de droit conservé.
• L'indexation de la rente : elle doit figurer clairement dans le contrat.
• Les garanties du vendeur : le contrat peut prévoir une clause résolutoire et un privilège du vendeur, à examiner avec le notaire.
• La répartition des charges et des travaux entre les parties.
• L'information des proches : en parler à ses enfants avant de signer facilite la suite.

Les informations de cet article sont générales : elles ne remplacent pas le conseil d'un notaire ou d'un conseiller fiscal, qui étudie chaque situation.

Comment Fabrice Carrasco et son équipe immobilière vous accompagne

Fabrice Carrasco est conseiller immobilier Capifrance et coach en immobilier à Riom. Il vous aide à comprendre les options, à poser les bonnes questions et à avancer avec votre notaire. Le réseau Capifrance propose par ailleurs un accompagnement dédié au viager.

Questions fréquentes

Qu'est-ce que le viager en immobilier ?

Le viager est une vente immobilière signée devant notaire. L'acquéreur (le débirentier) verse au vendeur (le crédirentier) un capital appelé bouquet, puis une rente périodique jusqu'au décès du vendeur.

Quelle est la différence entre viager occupé et viager libre ?

En viager occupé, le vendeur continue d'habiter son logement grâce à un droit d'usage et d'habitation ou à un usufruit, et le prix tient compte de cette occupation. En viager libre, l'acquéreur peut occuper ou louer le bien dès la vente.

Qu'est-ce que le bouquet et la rente viagère ?

Le bouquet est la somme versée comptant à la signature. La rente viagère est le revenu régulier versé ensuite au vendeur, mensuellement ou trimestriellement, jusqu'à son décès. Leur répartition se négocie et se calcule à partir de la valeur du bien, de l'occupation et de l'âge du vendeur.

La rente viagère est-elle imposable ?

Elle n'est imposable que pour une fraction, déterminée une fois pour toutes selon l'âge du vendeur à la première échéance : 70 % avant 50 ans, 50 % de 50 à 59 ans, 40 % de 60 à 69 ans et 30 % à partir de 70 ans. Le régime fiscal dépend de chaque situation : il se vérifie avec un notaire ou un conseiller fiscal.

Qu'est-ce que le démembrement de propriété ?

Le démembrement sépare la propriété d'un bien en deux droits : l'usufruit (le droit d'utiliser le bien ou d'en percevoir les revenus) et la nue-propriété (la propriété sans l'usage). À la fin de l'usufruit, le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété.

Peut-on vendre en nue-propriété et rester chez soi ?

Oui. Le vendeur cède la nue-propriété et conserve l'usufruit : il continue d'habiter le logement, ou de le louer, jusqu'au terme prévu. Il reçoit un prix unique, sans rente.

Les enfants héritent-ils d'un bien vendu en viager ?

Le bien appartient à l'acquéreur dès la vente : il ne fait donc plus partie de la succession du vendeur. Il est utile d'en parler avec ses proches avant de signer.

Fabrice Carrasco peut-il m'accompagner sur un projet de viager à Riom ?

Oui. Fabrice Carrasco, conseiller immobilier Capifrance et coach en immobilier à Riom, vous aide à comprendre les options, à préparer vos questions et à avancer avec votre notaire, dans le cadre du réseau Capifrance, qui propose un accompagnement dédié au viager.

Parlons de votre projet à Riom

Vous vous posez des questions sur le viager ou la vente en nue-propriété ? Échangeons, sans engagement, pour faire le point sur votre situation et sur les étapes à venir.

Fabrice Carrasco, conseiller et coach immobilier Capifrance à Riom (63200)
Secteur : Riom, Saint-Bonnet-près-Riom, Ennezat, Gerzat, Mozac, Volvic, Châtel-Guyon, Clermont-Ferrand
Téléphone : 07 49 99 96 77
E-mail : [email protected]
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